赵晓 李慧忠:房价将上行还是下降

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  9月14日国家统计局表态了9月份CPI数据为6.1%,这也是从10009年11月始于的这俩轮CPI上行波段中在2011年7月达到峰值(6.5%)就让的连续第另一个月下降。CPI作为货币政策的风向标,CPI的持续回落是否也导致 分析紧缩货币政策的尾声呢?另一方面,从每况愈下的欧债到风雨飘零的美债,从“英国骚乱”到“占领华尔街”再到“占领美国”,从QE1到QEN系列,从全球大环境来看,全球经济二次探底视乎已不再是我们怀疑的问提。在却说 的大背景下,中国是否会特立独行继续紧缩货币政策?上一轮次贷危机时我们的货币政策肯能犯过一次错误,好在及时收手!第二次经济探底是否总要重复同样地错误呢?

  温州和鄂尔多斯是另另另一个 民间资本比较密集的地区。截止到目前,已有228个温州老板跑路!而鄂尔多斯呢?9月24日鄂尔多斯开发商王福金因资金链断裂而自杀,这也是自政府楼市调控以来首例开发商自杀事件!与温州老板跑路不同,鄂尔多斯老板挑选自杀主却说 肯能鄂尔多斯更是另另另一个 “熟人社会”。对于王福金而言,根本总要可不可不可以 一走了之的。他的债权人包括就让在法院的同事和大批离退休干部、中福公司员工亲属等,他祖宗八代的“坟”债权人都能找到。为了不这样 来很多的波及妻儿老小,或许自杀对他而言是最好的挑选。肯能继续紧缩,王福金是自身的始于还是自杀的终结呢?

  肯能说就让高利贷的巨大风险是夜幕下行进的大军,这样 它现在这样 清晰的浮出水面。说起高利贷就不得不说房地产,肯能二者有着千丝万缕的联系!怎么才能 才能 解读楼市不仅关系着购房人,更关系着中国的民间资本生态,甚至是关系着中国民间金融生态!

  当前楼市为啥低迷?

  未来另另另一个 月将是楼市“多空双方博弈”的关键期!双方各人有各人的理由:多方认为,货币政策的紧缩肯能走向末端,却说 货币政策逆转,楼市势必反弹。往年的“金九银十”也并未完整版沦为“铜九铁十”。以成都为例,9月和10月上旬有些楼盘成交依然火爆。客户主要包括外地到成都的游客和成都的本地客户。空方认为,限购带来的成交量持续萎缩以及开发商资金链日趋绷紧等导致 分析使得价格下行的预期这样 浓重。

  从楼市博弈主体开发商、购房人和政府这三方来看,到底哪几种结果是最后的博弈均衡点?现在做出最终判断还为时过早,但我们可不可不可以 通过各方面临的境况做另另另一个 初步的梳理。

  就开发商资金层面而言,就让开发商主要有银行、资本市场和高利贷市场三大资金来源。第一、就银行而言,银根紧缩就让开发商拿地、建设工程达到正负零、取得预售证,按揭贷基本可不可不可以 下来。但银根紧缩就让,按揭贷迟迟下不来,王福金的资金链断裂很大程度上是按揭贷批不下来造成的。第二、就资本市场而言,对于上市房企就让可不可不可以 通过增发股票或是发行债券的法律妙招从资本市场中圈钱。但随着楼市每况愈下,资本市场这样 不买房企的帐!随着绿城爆出负债率高达163.2%,最近股票市场表现最不好的却说 房地产板块。正是在却说 的大背景下,各大房企总要探索新的融资模式,与第三方理财机构(如诺亚、恒天等)企业战略合作是我们总要探索的三种法律妙招。如万科、泛海、世茂等,即使是品牌开发商融资成本也高达13%左右。第三、就高利贷市场而言,肯能我国利率还这样 实现市场化,信贷市场的“价格双轨制”从制度层面就给了高利贷生存的温床。并非 高利贷自古有之,并总要最可怕的。最可怕的是“钱炒钱”,从高利贷市场融钱的目的总要直接投资,却说 贷给下家!却说 就照成恶性循环的险境!

  从客户淬硬层 而言,对于中小户型的刚需客户,一方面随着限购具备购房资格的刚需客户这样 少,就让随着按揭贷款的收紧,银行政策、开发商资金链收紧等诸多导致 分析使得隐形的首付比例在提高,这使得刚需客户的需求得不到充分的释放。另一方面,有些刚需客户也在观望,预期价格下降后再出手;对于投资客而言,以望京SOHO为例,就让SOHO推出新产品第一轮销售期时场面往往非常火爆,但望京SOHO推出已近另另另一个 月,累计销售额也仅仅40亿左右。从客户分布而言,就让大的投资客主要集中在山西、鄂尔多斯、陕北等北方能源区。但这俩轮山西和鄂尔多斯成交量十分有限,却说 陕北客户在开盘就让大客户认购成交了7个亿。这主要肯能陕北客户属于新富,投资相对不性性性性早熟的句子图片 图片 图片 ;而山西和鄂尔多斯属于旧贵,多年的投资经验让我们这样 谨慎。此外,随着市场的趋冷,各大房企推出了有些附加服务,比如带租约销售等,这也在一定程度上说明客户这样 注重投资不动产的安全性问提。

  从政府的淬硬层 而言,一方面限购使得土地市场极不活跃,不到个别现金流丰富的品牌开发商出手低价拿地,大多数开发商现金流压力较大。土地市场趋冷使得土地财政难以为继,地方政府的钱袋子 亦这样 瘪。另一方面,大规模保障房建设,地方政府又急需货币补充。这犹如另另另一个 蓄水池,进水口的水龙头被关紧,出水口的水龙头却大开!却说 的情形势必不具有持续性。换言之,限购在经济层面绝对是错误的,它严重扰乱了房地产市场的价格信号。但从政治层面又是正确的,不断高企的房价使得老百姓怨声载道。同去又面临换届的关键节点,毫无问提,稳定的政治诉求是压倒一切的。在今天的中国,“政治”还是骑在“经济”肩头的贵族。

  房价将上行还是下降?

  住宅市场第四季度将何去何从?第一、从开发商淬硬层 思考:一方面我们愿意死扛,就让每项开发商认为即使是降价也并非 见得能卖出去,肯能在限购的大背景下具备买房资格的人这样 少。另一方面,我们可不可不可以 扛住?年底前财务报表要求、银行贷款还款要求、施工单位的垫资款和工程款这三座大山肯能压得开发商喘不过起来!预计今年年末肯能经常总出 试探性跳水,到“多米诺骨牌效应”,再到价格普降20-1000%的境况。第二、从开发产品淬硬层 思考,哪几种样的产品即使在冬天也还有市场?那便是万科早在10008年就始于布局的中小户型刚需产品。这俩需求随着城市化的不断推进,不肯能短时期内消褪。而主打改善性产品的开发商将受到较大的冲击。

  但长期来看,房价仍占据 上升的通道。只不过短期政府通过限购等行政手段极大的干扰了价格信号。长期看涨主要肯能以下大三需求:第一、从城市化系统程序运行运行来看,我国目前城市化率约为1000%,正以每年1%左右的淬硬层 快速增长,保守估计,每年有约11000万人口进入城市,按人均35平米计算,这每项需求约4.9亿平米;第二、从房屋折旧来看,我国目前存量住房超过11000亿平米,以平均使用1000年计算,每年折旧拆迁量约为3.6亿平米;第三、从改善性需求来看,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.5平米/人/年计算,这每项需求约3亿平米。这样 众多的市场需求,肯能土地市场的饥饿营销使得我国房地产市场供给又有限,10007-10009年的竣工量不到6-8亿平米。

  开发商、购房人和政府该做哪几种?

  面对上述境况,各相关方该怎么才能 才能 应对:

  就政府而言,第一、严厉打击“钱炒钱”的问提。随着我国“货币脱媒”问提越来深会化,直接融资和表外业务占融资总额和银行业整体业务的比例这样 大。肯能“钱炒钱”的问提得不到有效遏制,这俩病毒肯能会感染整个金融体系;第二、紧缩性的货币政策应该更有针对性,对于中小户型的刚性客户与大户型的改善型客户的按揭政策应该有所差别,通过市场化手段实现政策性引导,努力打造“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的住宅市场格局;第三、随着CPI的不断高企,对于庞大的民间资本应该是“疏导”的态度,而非“堵”的法律妙招,要能 寻找离米 的“货币沉淀池”。另另另一个 大的前提是它不到和老百姓日常生活相关性这样 来很多,即货币把价格炒得多么高,却说 影响民生。或许商业地产和不动产证券化产品是三种挑选,即打造“大富豪买基金、中产阶级买信托、老百姓买REITs”。

  就开发商而言,第一、加速降低企业的负债率,即去杠杆化,降低企业风险。第二、调整产品特征,认真分析哪几种样的产品真正是市场最大的需求。第三、寻找多元化的融资模式,房地产信托和不动产基金是未来房企融资的重要途径之一。

  就购房人而言,一方面继续观望市场,价格下降的预期这样 强,今年年底或是明年年初他说是出手的好时机,但并非 奢望房价会一路直下。另一方面是研究会理财,这样 高的CPI,或许今天让我买另另另一个 卧室,而明天肯能只够买厨房餐厅了。

  (作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠)

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